房企分身乏术区域冷热迥异“两集中”新政直击

　　5月11日，北京首批集中出让土地竞拍落下帷幕。首批集中出让30宗地块，共吸引200余家房企参与。多宗地块达到最高限价后，转入竞高标准建设方案阶段，竞标最终结果10个工作日后才见分晓。

　　目前实行“两集中”制度的城市，热点地区土地市场依然火爆，部分地区成交楼面均价和溢价率则有所下降。集中供地新政对房企的“择时+择地”能力以及关键时点的融资能力、营运能力等提出更高要求。“众多城市最近集中出让地块，房企难以兼顾，只能分散火力。”参与了杭州集中出让地块拍卖的一家中型房企负责人吕伟对记者表示。

　　土地市场冷热不均

　　最近一段时间，楼市政策频出，包括“三道红线”从房企融资端发力等，而实行“两集中”制度，加大土地供应力度，抑制地块出让价格过高，最终达到让房价降下来的目的，共同构成推动房地产市场平稳发展的长效机制。

　　在11日的北京土拍现场，北京住总集团负责土拍的王姓高管对记者表示“以前很多房企不一定会参与密云、延庆的冷门地块竞拍，有些房企可以趁机捡漏。此次情况完全不同，不管冷门、热门地块，大家一窝蜂去抢。金地、中海基本每场都参与，保证金就交了上百亿元。进入竞拍环节，很多房企一举到底，竞拍环节根本成交不了，只能交材料转入竞高标准建设方案阶段。监管部门对房企资质、成本管控、项目预计销售等综合资质进行二次审核评估，再决定地块归属。”

　　“北京这次土拍，20%的保证金要提前交，竞拍失利则3个工作日退钱。如果转入竞高标准建设方案阶段，退钱时间至少推迟10个工作日。房企损失的不仅是利息，还可能失去参与其他城市土拍的机会。从这个角度看，对房企资金管控要求更高了。”路劲地产集团投资部负责人对记者表示。

　　“能来的房企此次都来了，除了实打实参与，还可以学习流程，适应新规则。不少房企高管决定调整全年拿地、销售思路。首先是要抢抓回款，因为从银行借贷拿地太难了。另外，尽可能上半年拿，这样才有机会抢在年底之前项目入市。如果下半年拿地，今年销售基本就黄了。”上述王姓高管对记者表示。

　　5月7日至8日，杭州首次集中拍地同样热度空前。本次集中供应57宗涉宅地块，累计揽金1178.2亿元，占去年全年杭州市区总成交额的47%，成交规模及溢价率均超预期。

　　此前，作为土地市场首个采用“两集中”制度的城市，长春的首批住宅用地出让则平淡收场。长春首次集中出让地块总成交面积达390.6万平方米，成交总额194.44亿元，涉及40宗地块。其中，30宗底价成交，6宗出现多家房企竞价情况，仅1宗达到最高限价。

　　为何“两集中”制度下土地市场冷热不均？记者多方了解到，不同地区楼市关注度存在较大差异，而前期房企对“两集中”制度多存有观望态度，近期则转向积极参与。随着实行“两集中”制度城市密集出让土地，房企已经开始感到“分身乏术”。面对多个热点地区的优质地块，大型房企也“力不从心”。

　　“参与土拍，房企的大量资金被冻结，‘多线作战'参与更多城市的土拍难度大。”吕伟表示，“这可能也是‘集中'出让希望达到的效果，避免哄抢。”

　　中指土地运营总监张凯指出，22个采取“两集中”制度供地的城市，多集中在4月、7月、10月发布地块出让公告。截至4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”制度进行了土拍活动，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元。5月，上旬是杭州、北京迎来集中出让活动，中旬将有福州、青岛、深圳、天津进行集中地块出让，下旬还将有南京、济南、宁波、苏州，出让活动整体较为密集。

　　不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前的土拍市场冷热不均跟集中供地政策关系不大，主要还是当地楼市投资价值、投资潜力决定。比如，吉林市场本身就相对偏冷。如果冷门地区调整土地成本，热门地区通过限价、竞品质、提高配建水平等措施压缩房企利润，土地市场冷热状态可能发生变化。另外，不少房企上半年拿地力度较大，这一轮土拍过去后，房企有了土地储备“垫底”，客观上会带来土地市场降温。

　　华西证券研报显示，集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求高，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩，三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。而大型开发商难以同时兼顾多个城市，将给中小房企带来更多拿地机会。

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