融创收购彰泰背后：规模房企深耕区域市场资源

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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从 旭辉到融创，“广西一哥”彰泰的去向一直备受行业关注，最终于4月17日落定，2021年4月17日，融创中国与彰泰集团在无锡举行战略合作签约仪式，融创将与彰泰设立合资公司，以99.1亿元接手彰泰所属目标公司100%权益，交易完成后，融创与彰泰分别持有合资公司80%、20%股权，同时融创服务也发布公告拟8亿元收购彰泰服务80%股权。

融创方面表示，此次合作，将进一步巩固融创在广西市场的领先地位和影响力。

资料显示，彰泰集团深耕广西29年，凭借优良的产品与服务，已在广西市场建立领先的规模优势和客户口碑。 CRIC数据显示，近3年内彰泰蝉联广西本土房企销售额、销售面积双冠王。 此次出让的资产包主要位于广西城市核心区域，九成以上为住宅业态，可售建筑面积约1162万平方米。

融创中国董事会主席孙宏斌表示，广西市场发展潜力巨大，彰泰与融创此次强强联手，将充分整合双方资源与优势，共同为广西人民带来高品质的产品与服务，以文旅、文化、会议会展等多元化产业优势助力广西经济社会高质量发展。

据了解，融创已深耕广西5年，已布局南宁、桂林、柳州、北海、钦州、贵港6个核心城市，打造了融创九樾府、九阙府等20余个高品质地产项目。

此次高达百亿的收并购交易也预示着未来融创与彰泰将从产品到服务进行深度的融合，也是为融创在广西市场的发展打开新局面。

我们认为，未来部分房企通过收并购方式拿地和项目的比例可能会上升，收并购也将正成为规模房企开拓市场、获取土地储备的重要手段。

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彰泰为广西规模最大的本土房企

近年来，随着广西房地产市场打开，各大品牌房企竞相互入驻，截至目前TOP20中仅有个别房企未有项目布局。

从克而瑞排行榜来看，2020年碧桂园、龙光、阳光城、万科、恒大、融创、金科等外来品牌房企占据广西市场第一阵营，竞争激烈。融创自2016年首进广西，也有意加速市场扩张，规模增速不断提升，2020年广西区域销售额突破百亿，达到108.5亿元，位列房企第8位。

图：2017-2020年融创广西区域销售规模与增速（亿元）

数据来源：CRIC

彰泰作为广西规模最大的本土房企，2018-2020年连续三年销售额均超过200亿元，其中2020年在广西区域全口径销售额达224.5亿元，权益销售金额达161.4亿元，均位列第一。根据广西2020年商品房销售额4251.5亿元计算，市场占有率约为5%，超过碧桂园位居首位。今年一季度，彰泰继续以47.44亿元领跑，增长预期向好。

随着彰泰并入融创，将为融创带来超过200亿的销售贡献，根据推算2021年或将达到260亿，迅速扩大融创在广西的销售规模与市场占有率，与其他房企品牌拉开差距，建立绝对优势。

表：近三年彰泰在广西的市场占有率

数据来源：CRIC

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融创看重彰泰的土储与本土市场经验

广西土地市场热度高居不下，尤其是核心区域优质地块竞争激烈。

从年报数据来看，截至2020年年末，融创总土储建筑面积达2.58亿平方米，同比增长10.3%。其中2021年新增土地储备建筑面积约5877万平方米。从土储货值结构来看，截至2020年末，融创约78%的土储货值位于一、二线城市。其中于一、二线城市分别拥有货值0.4万亿和2.0万亿，强三线城市货值约0.7万亿。

在这其中，位于广西的土地储备量和占比都不高，截至2020年末，融创在广西的土地储备主要位于南宁和桂林，总计达到371.66万平方米，占总土储1.4%，权益土地储备为280.64万平方米。

相较之下，彰泰具备本土深耕优势，积累了丰富的区域土地储备，拿地方式也更加灵活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆盖广西11个重点城市，以南宁、桂林、柳州、北海为核心城市向周边辐射，截止2020年底，累计开发项目106个，累计开发面积超2000万平方米，融创收购彰泰也是看重了彰泰的储备价值与本土市场经验。

据公告披露信息显示，此次收购涉及目标项目共57个，包含54个开发项目及3个代建项目，总计容未售建筑面积为825.17万平方米。其中，54个开发项目计容共计未售建筑面积783.33万平方米，90.8%位于广西各城市核心区域，主要分布在桂林、南宁、玉林等城市，且以住宅为主，流动性强。

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